Wynosimy.pl › Blog

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży krok po kroku

Zacznij od decyzji, co zostaje w mieszkaniu, potem wynieś resztę razem z zawartością piwnicy i komórki, zrób drobne poprawki, posprzątaj i dopiero wtedy fotografuj do ogłoszenia. Puste albo lekko umeblowane wnętrze lepiej wypada na zdjęciach i na prezentacjach. Termin ostatecznego opróżnienia ustal z wyprzedzeniem względem dnia wydania lokalu kupującemu.

Kolejność prac od decyzji do kluczy

Większość nerwów przy sprzedaży bierze się z robienia rzeczy w złej kolejności.

Typowy błąd wygląda tak: właściciel najpierw maluje ściany, potem zamawia wywóz mebli, a ekipa przy wynoszeniu szafy obija świeżo pomalowany narożnik. Albo robi zdjęcia do ogłoszenia, zanim zdecyduje, co zostaje, i pół roku później kupujący pyta o kanapę widoczną na fotografii, która dawno wyjechała.

Kolejność, która się sprawdza:

• Spisz, co zostaje w mieszkaniu, a co z niego wyjeżdża. Rzeczy osobiste, dokumenty i pamiątki zabierz od razu.
• Wynieś zbędne meble, sprzęty i drobiazgi, a przy okazji opróżnij piwnicę lub komórkę.
• Zrób drobne naprawy: ruszające się klamki, kapiący kran, odklejona listwa.
• Posprzątaj i umyj okna.
• Zrób zdjęcia i wystaw ogłoszenie.
• Po podpisaniu umowy usuń resztę rzeczy i przygotuj lokal do wydania.

Taka kolejność ma jeszcze jedną zaletę. Po wyniesieniu rzeczy widać prawdziwy stan mieszkania: zacieki za szafą, wytartą podłogę pod dywanem, pęknięte płytki za pralką. Lepiej odkryć je przed zdjęciami i wystawieniem ceny w ogłoszeniu niż podczas prezentacji z pierwszym poważnym kupującym.

Malowanie i większy remont wstawiasz między wyniesieniem a sprzątaniem, jeśli w ogóle się na nie decydujesz. Odpady po malowaniu czy wymianie podłogi też trzeba potem wywieźć, ale to mniejsza sprawa niż poprawki po porysowanej ścianie.

Opróżnianie: co wynieść, zanim przyjdą oglądający

Kupujący ocenia metraż i układ, a zapełnione pokoje utrudniają mu wyobrażenie sobie własnego życia w tych ścianach.

Mieszkanie zastawione meblami wydaje się mniejsze, niż jest. Meblościanka zajmuje całą ścianę, wersalka zasłania kaloryfer, a w przedpokoju trzeba przeciskać się obok szafy. Oglądający patrzy na te rzeczy zamiast na ściany i okna. Dlatego przy sprzedaży mieszkania po rodzicach albo po najemcach najlepiej zacząć od wyniesienia wszystkiego, co i tak nie przejdzie na nowego właściciela.

W praktyce wyjeżdżają ciężkie, przestarzałe meble, zużyte dywany i wykładziny, stary sprzęt RTV i AGD, a także cała masa drobiazgów: bibeloty, książki, ubrania, słoiki. Ciężkie zabudowy rozkręcamy na miejscu, bo inaczej nie przejdą przez drzwi. Jak to wygląda w przypadku całego lokalu, opisujemy przy usłudze opróżniania mieszkań na sprzedaż w Toruniu.

Home stagingu nie robimy. Nie aranżujemy wnętrz, nie dostawiamy dekoracji i nie remontujemy. Wynosimy rzeczy i zamiatamy po sobie, tak żeby mieszkanie dało się pokazać. Zakres tej usługi opisuje strona przygotowanie mieszkań do sprzedaży.

Co zostawić w mieszkaniu

Część wyposażenia podnosi atrakcyjność oferty, a część tylko przeszkadza.

Nie ma jednej reguły, ale kilka rzeczy zostaje zwykle. Zabudowa kuchenna w dobrym stanie, szczególnie z wbudowanym sprzętem, bywa dla kupującego zaletą. Szafy wnękowe dopasowane do ściany też rzadko ktoś chce wyrzucać. Proste meble, na przykład stół z krzesłami albo łóżko, pomagają na zdjęciach pokazać, do czego służy pokój.

Wynoś w dwóch etapach: najpierw to, co bez wątpienia wyjeżdża, a o rzeczach niepewnych zdecyduj po rozmowie z pośrednikiem albo pierwszymi oglądającymi. Bywa, że kupujący sam prosi o pozostawienie szafy czy pralki. Wtedy dobrze zapisać to w umowie przedwstępnej albo w protokole zdawczo-odbiorczym, żeby w dniu przekazania kluczy nie było nieporozumień. O treści umowy decydujesz z notariuszem.

Jeśli zostawiasz sprzęt AGD, sprawdź, czy działa. Lodówka pozostawiona bez prądu z zamkniętymi drzwiami potrafi po kilku tygodniach zapachem odstraszyć każdego oglądającego. Zepsuty sprzęt lepiej oddać jako elektroodpad.

Rzeczy, które zostają, przygotuj do pokazania. Umyj szafki kuchenne w środku, bo oglądający je otwierają. Wymień zużyty wąż od prysznica, dokręć luźne zawiasy. Z mebli zostawionych w pokojach zdejmij wszystko, co osobiste. Pusta, czysta szafa wnękowa przekonuje bardziej niż ta sama szafa wypchana ubraniami poprzedniego właściciela.

Mieszkanie po rodzicach i mieszkanie po najemcach

Punkt startowy bywa zupełnie inny, a od niego zależy, ile czasu zajmie przygotowanie lokalu.

Sprzedaż mieszkania po rodzicach zaczyna się zwykle od rzeczy, nie od ogłoszenia. W szafach wiszą ubrania, w kredensie stoi kilka serwisów, a na regałach książki z kilku dekad. Zanim cokolwiek wyjedzie, rodzina musi przejrzeć dokumenty, pamiątki i rzeczy, które ktoś chce zatrzymać. Ten etap trwa często dłużej niż samo opróżnienie i nie ma sensu go przyspieszać na siłę. Lepiej przesunąć sesję zdjęciową o tydzień, niż potem szukać albumu, który przypadkiem trafił do worka.

Po najemcach sytuacja jest prostsza, ale ma swoje pułapki. Zostają meble właściciela, często zniszczone, i rzeczy, których najemca nie zabrał: materac, suszarka, worki na balkonie, czasem lodówka pełna jedzenia. Tu zaczynasz od przeglądu stanu wyposażenia, bo część mebli może nadawać się już tylko do wywozu. Jeśli mieszkanie przez kilka lat służyło pod wynajem, zwykle znajdziesz w nim także sporo drobnych uszkodzeń do poprawienia przed zdjęciami.

Bez względu na punkt startowy przyda się jedna lista: co zostaje, co jedzie z tobą, co idzie do oddania, a co do wywozu. Taką listę łatwo przekazać ekipie, która przyjeżdża opróżniać mieszkanie, i nie trzeba wtedy stać nad nią przez cały dzień.

Piwnica, komórka i balkon

Pomieszczenia przynależne kupujący też chce zobaczyć, a zarządca budynku często wymaga, żeby były puste.

O piwnicy właściciele przypominają sobie na końcu, zwykle tydzień przed aktem notarialnym. Tymczasem to tam leżą stare rowery, opony, słoiki z przetworami sprzed lat, kawałki paneli i puszki po farbie. Wąskie schody, niskie stropy i brak światła sprawiają, że wynoszenie trwa dłużej, niż się wydaje.

Kiedy piwnica lub boks należy do mieszkania, kupujący zechce go obejrzeć. Pełny boks robi złe wrażenie i rodzi pytanie, kto go opróżni. Lepiej zrobić to od razu, razem z mieszkaniem. Likwidacja piwnicy w Toruniu zwykle zajmuje ułamek dnia, jeśli robi się ją przy okazji opróżniania lokalu.

Podobnie z komórką lokatorską na korytarzu i z balkonem. Na balkonie stoją często suszarki, doniczki z ziemią i stare krzesła. Komórka bywa schowkiem na wszystko, czego nie zmieściło się w mieszkaniu. Gdy to jedyne miejsce, które trzeba uporządkować, wystarczy krótkie zlecenie, takie jak sprzątanie komórek lokatorskich. Uwaga na farby, rozpuszczalniki i oleje: to odpady niebezpieczne, które trzeba oddać do PSZOK-u, a ich odbiór ustalamy osobno przy wycenie.

Zdjęcia do ogłoszenia

Ogłoszenie z dobrymi zdjęciami zbiera więcej telefonów niż to samo mieszkanie sfotografowane w bałaganie.

Fotografuj dopiero po opróżnieniu i sprzątaniu. Wybierz pogodny dzień i godzinę, w której słońce wpada do najważniejszego pokoju, ale nie świeci prosto w obiektyw. Zapal wszystkie światła, nawet w dzień, i odsłoń okna.

Każde pomieszczenie zrób z rogu, tak żeby w kadrze były dwie ściany i okno. Telefon trzymaj na wysokości klatki piersiowej i nie przechylaj go, bo krzywe ściany na zdjęciu wyglądają jak krzywe ściany w rzeczywistości. Pokaż też łazienkę, kuchnię, przedpokój, balkon i widok z okna. Pusta piwnica może trafić do ogłoszenia jako jedno zdjęcie.

Z kadru usuń rzeczy osobiste: zdjęcia rodzinne, kosmetyki, ręczniki, magnesy na lodówce. Ludzie oglądający ogłoszenie chcą zobaczyć mieszkanie, a nie życie poprzedniego właściciela. Lekko umeblowane wnętrze zwykle wypada lepiej niż kompletnie puste, bo pokazuje skalę pokoju.

Przed sesją przejdź jeszcze raz przez mieszkanie i sprawdź drobiazgi, które aparat wyłapie bezlitośnie: przepalone żarówki, brudne fugi w łazience, kable zwisające z sufitu w miejscu, gdzie wisiała lampa, ślady po zdjętych obrazach. Część da się poprawić w godzinę. Jeśli nie masz pewności, czy zdjęcia z telefonu wystarczą, porozmawiaj z pośrednikiem, bo wiele biur nieruchomości robi zdjęcia samodzielnie. Wtedy twoim zadaniem jest tylko oddać im mieszkanie puste i czyste.

Termin opróżnienia a akt notarialny

Datę ostatecznego wyniesienia rzeczy ustal od dnia wydania lokalu, a nie od dnia podpisania aktu.

Dzień aktu notarialnego i dzień wydania mieszkania kupującemu to nie zawsze ta sama data. Strony mogą umówić się na przekazanie kluczy kilka dni lub tygodni później. To, kiedy lokal ma być pusty, wynika z umowy, więc zacznij od sprawdzenia jej zapisów albo zapytaj o nie notariusza.

Planując opróżnianie, zostaw sobie zapas. Realizujemy zlecenia zwykle w ciągu kilku dni od wyceny i pracujemy także w soboty, ale w okresach wielu przeprowadzek kalendarz szybko się zapełnia. Najbezpieczniej umówić termin z kilkudniowym zapasem przed przekazaniem kluczy. Wtedy zostaje czas na ostatnie sprzątanie, odczyt liczników i spokojne obejście mieszkania z kupującym.

Gdy kupujący ma przejąć mieszkanie z częścią wyposażenia, zrób zdjęcia tego, co zostaje, w dniu opróżnienia. Przy przekazaniu kluczy łatwo wtedy sprawdzić, czy wszystko jest na swoim miejscu i w jakim stanie. Spisz też stany liczników prądu, wody i gazu, jeśli lokal je ma. To drobiazgi, ale właśnie o takie drobiazgi strony najczęściej spierają się po transakcji.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie i jednocześnie się wyprowadzasz, rzeczy, które jadą z tobą, i te, które idą do wywozu, możesz załatwić jednego dnia. Część wywozimy, a część przewozimy pod nowy adres w ramach usługi przeprowadzki w Toruniu. Po remoncie przed sprzedażą zostają zwykle worki z odpadami, opakowania i stare płytki. Ich wyniesienie obejmuje odbiór odpadów poremontowych.